まいど、ゆうたです！

“家賃崩壊時代”に

突入してるって知ってましたか？

ぼくは全く知りませんでした。

結婚するまで実家でしたしw

家計簿を見ていて、

家賃がもっと抑えれていれば

もっと投資に回せるのになぁ。。。

でも、

家賃なんて下げてもらえるわけがない

と思い込んでいました。

ただでさえ、

不動産業界は

情報が閉じられているので、

詳しいことってよくわかりませんよね？

でも、

調べれば調べるほど、

“無知”って損をしてる！

ってことに気付かされます。

本日は、

家計のコストで1番大きい家賃を

下げる方法をご紹介します。

家計の支出で1番大きい家賃を下げる方法【知識編】

①人口減少で家賃崩壊時代に突入

90代のバブル期以降、

地価は下落しています。

オフィスの賃料は

地価に連動にして下がっているが、

家賃は横ばい！！

本来なら

同じように下げるべきですが、

一般人相手には高い家賃を取っています。

それは不動産業界について

ぼくたちが何も知らないから。

“貸す側の交渉力”が弱まってきている

2009年以降、

人口減少が始まっています。

そして、

2015年からは

世帯数も減少してきているので、

需要に対して供給が多い状態になっています！！

家族数が減り、

じわじわと家が余ってきてるってこと。

さらに、

野村証券研究所のレポートによると

2040年までには

空室率40％になります！！

つまり、

“貸す側の交渉力”が

弱まってきているということです。

②徹底比較するべし

とにかく住みたい地域の

相場を知ることが大前提！！

相場とかけ離れてることに

気づかずに“高い家賃”を

払い続けることになります。

そして、

比較する感覚がないと

自分の家の家賃が

適正かどうかを判断ができません。

・まずはネットのサイトで現状把握する

住みたい場所を決めたら

複数のサイトで確認するのがオススメ！

ポータル型→件数が多い

• Yahoo!不動産
• HOME’S賃貸
• SUUMO賃貸
• スマイティ賃貸

協会型→ポータル型にはない情報の信頼性

• アットホーム賃貸
• 不動産ジャパン
• ハトさん

企業型→自社管理物件の情報鮮度が高い

• いい部屋ネット
• ホームメイト
• レオパレス21

・4つの方法で比較調査する

次に、家を調べるときの基準についてです。

その①条件を細かくしすぎないこと

築年数や条件を細かく設定しすぎると

良い物件を見逃す可能性が高い。

何を妥協点を見つけないと

いつまで経っても家賃は下がりません。

たとえば、

築20年以内で縛ってしまうと

築21年目の手頃な物件を

見逃してしまうなんてことになります。

条件はゆるめで探しましょう！

その②近くの新築と比較してみる

新築の方が価値が高いのですよね。

それが地域の相場でもあります。

それに対して、

数年住んでいる

今の家の価値はどれくらいなのか…

仮に、

新築マンションと今の家賃が

同じならば”交渉材料”として使えます！！

その③新着案件だけをみて効率的にチェック

サイトに一度条件を設定してしまえば、

同じ条件で物件を探すことができます。

いい物件というのは

すぐに契約されてしまいますが、

いつ見ても残っている物件に関しては要注意！！

良くない物件には

残り続ける理由があるかもしれません。

”毎日”、”週１回”くらいの頻度で

定期的に調べることで変な物件を

スルーできます。

その④”めやす賃料”で比較する

家賃の違いだけならわかりやすいのですが、

敷金や礼金、

１ヶ月のフリーレントだったり、

更新料が違ったりと物件によってバラツキがありますよね。

このように

条件がバラバラで比較しづらい場合は

”2年分のめやす賃料”で比較しましょう！！

具体的には、

敷金や礼金等の”トータルの総額”を足して、

24ヶ月(2年分)で割り、

1ヶ月あたりの費用を割り出すという方法です。

例えば、

家賃「6.9万円」と「７万円」の物件があった場合、

敷金、礼金、仲介手数料、更新料の有無、

他にも気をつけなければならない費用があります。

見逃しがちなよくあるプラスの費用は、

入居時修繕費、室内消毒・清掃費、鍵交換代、害虫駆除費です。

同じような家賃でも

2年分の”めやす賃料”で見た時に

損か得かはっきりするので

ぜひやってみてください！

・3社以上の相見積もりをする

店舗によって物件が違うって思ってませんか？

でも実際は、

不動産業者が見てるサイト(レインズ、ATTB)は同じで、

会社によって家賃が違うだけなんです。

わかりやすく言えば、

家電量販店と同じシステムです。

例えば、

シャープのテレビを買う時、

ジョーシンで５万円、

ケーズデンキでは5.１万円、

エディオンで5.2万と言ったように

店舗によって値段や保証やポイントで差がつきます。

つまり、

同じ部屋でも

複数の会社から見積もりを

取ることで一番条件の良いものを

選ぶことができます。

③家賃を下げる交渉術

借地借家法を学ぶ

家賃交渉の権利は

法律によって守られています。

例えば、

家賃は同額で2年縛りの契約を

交わしていたとしても関係なく交渉可能です。

詳しくはこちら⇨借地借家法第32条1項(借賃増減請求権)

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

借地借家法第32条1項(借賃増減請求権)

簡単にいうと、

契約で決めた家賃でも、

さまざまな事情で”不相応”となった場合、

家賃の増減を請求できるということ！！

交渉時期を知る

交渉するにも需要が高い時期は避け、

交渉しやすい閑散期を狙いましょう。

具体的には

5月、11月が狙い目です。

オーナー側としても

次の入居者が埋まるのがいつになるかわからないため、

交渉に応じてくれることがあるみたいです。

または

”更新通知”が来たタイミングに

”減額請求(手紙)”で返信するのも自然な交渉時期です。

減額請求の内容としては

1. 現行の家賃が周囲の物件と不相応に高くなっていることを世間情勢などを踏まえ指摘
2. 明確な金額を提示する
3. 同マンションの物件の事例があれば表示する

交渉金額を考える

交渉するときに大事なのが”交渉金額”！！

闇雲に”1万円下げて”と伝えても

しょうがないので、

提案する金額のめやすを割りだしましょう！！

「引っ越した場合」と

「家賃を下げてもらう場合」

どちらが安いのか

”家賃”だけでは判断でしかねるので、

ここでも”めやす賃料”で考えます。

【現状維持】

○家賃10万の部屋に2年間住んだ場合

2年間分の家賃240万

+更新料10万

＝250万円

【引っ越した場合】

○家賃８万の部屋に引っ越しした場合

2年分の家賃192万

+引っ越し費用32万（敷金、礼金、仲介手数料、その他費用）

＝224万円

【家賃下げてもらった場合】

○ 家賃9万に下げてもらった場合

2年分の家賃216万

+更新料9万

＝225万円

いま住んでる家を

家賃9万円にしてもらえば、

総額で8万円の場所に

引っ越しした場合とほぼ同じになります。

つまり、

交渉の目標金額は9万円で、

最初に提示する金額は8万円が妥当です。

奥義:調停に持ち込む

調停とは、当事者との間に利害関係を有しない公平・中立な第三者である調停人が、紛争を抱えた当事者の間に入り、和解の成立に向けて協力する制度。

そんな“法的処置”なんて大袈裟なことは

したくないと思う方もいるかもしれません。

しかし、

書類を書くことと

数千円の費用のみで簡単にできます。

なにより、

“調停に持ち込む”

という行為に心理的効果があるみたいです。

家賃交渉の際に

『この値段にならないなら

”調停”に持ち込みます』の

一言で状況が変わることもあるみたいです。

※不当な料金という前提ね

しかし、

調停に持ち込んだとしても

交渉が決裂する場合もあります。

最終奥義:法定更新で”更新料”を払わない

交渉が合意されなかった場合、

”法定更新”が認められます。

法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。 借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。

カンタンにいうと、

更新期限を迎えた時に、

合意がなければ

”借地借家法”により

自動更新されることになります。

更新後は

これまで通りの家賃を払うことになりますが、

”更新手続き”をしていないので

更新料を払わなくて済みます。

そして、

一度自動更新されると

それ以降も

”期間の定めがない契約”とみなされるので、

二度と更新料を払わなくて済みます。

つまり、

家賃を下げてもえなくても

”法定更新”によって

二度と更新料を払わなくて済みます。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

2040年に

空室率40％になるのは

驚きでしたね。

せっかく学んだ知識なので、

僕も実践してみたいと思います。

”調停”や”法定更新”は

少しハードルが高いように思いますが、

まずは家賃交渉の手紙からスタートしたいですね。